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Os dois sistemas de financiamento mais usados do Brasil descomplicados

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Uma das grandes dúvidas que surgem durante o processo de financiamento é o sistema de pagamento. A CAIXA geralmente apresenta dois sistemas que são os mais conhecidos nacionalmente e cujas prestações tendem a diferir muito e isto pesa na decisão do cliente de investir ou não no imóvel. O cliente precisa entender alguns poucos conceitos simples, mas que assustam quando expostos em uma tabela cheia de números.

Alguns termos valem para todos os sistemas. Taxa de amortização, por exemplo, não é nada de outro mundo, é o tanto da dívida que você vai pagar em cada parcela. Por exemplo, um financiamento de R$30.000,00 pode ser dividida em seis vezes iguais de R$5.000,00 reais e essa seria o valor amortizado mensalmente. Mas em um financiamento de imóveis existem ainda os juros a serem pagos. Os juros, nos dois sistemas comumente apresentados pela CAIXA são calculados sobre o valor da dívida que ainda não foi pago, isto é, é uma porcentagem que incide sobre a diferença entre o quanto o cliente financiou e o quanto o cliente já pagou.

A soma do valor da amortização (a parte da dívida que está sendo paga) e os juros é a prestação do financiamento. A diferença entre os dois sistemas está em como essa prestação se dividirá.

No sistema PRICE, também conhecido como sistema Francês, as prestações são iguais todo mês, mas isso ocorre porque a medida que os juros diminuem, as amortizações aumentam e assim a soma permanece constante como na Figura 1.

price

Esta figura mostra um empréstimo de R$30.000,00 dividido em seis prestações com juros de 10% ao mês.  As parcelas são todas de R$6.888,22, mas elas são compostas de juros que diminuem todo mês e amortizações que aumentam todo mês. Na metade do tempo, o cliente não pagou ainda metade da dívida, mas já paga muito menos em juros do que na primeira prestação.

No sistema SAC, a amortização é calculada de forma simples: o valor da dívida dividido pelo número de parcelas. Quando este valor é adicionado aos juros que são decrescentes, as prestações ficam todas decrescentes como no exemplo da figura 2.

sac

Nesta forma de pagamento, o mesmo empréstimo de R$30.000,00 dividido em seis prestações com juros de 10% ao mês fica com parcelas que começam em R$8.000,00, mas terminam em R$5.500,00. Na metade do tempo, o cliente pagou metade da dívida, mas já paga menos em juros do que na primeira prestação.

E se está parecendo que o cliente pagou mais no primeiro caso, é porque ele pagou. Com a tabela PRICE, o cliente paga R$41.329,33 enquanto que com a SAC, paga R$40.500,00. Este é um exemplo didático, claro, na vida real, além de entender bem os dois sistemas de pagamento, o cliente precisa analisar o que cabe em seu bolso no momento do financiamento e o que ainda vai caber à medida que o final do mesmo se aproximar.

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